Профессиональные сметы

Смета – это квинтэссенция строительного проекта. Это не просто определитель денег, которые заказчик вытягивает из своего кармана. Это главный инструмент, вокруг которого вращаются все остальные компоненты строительного процесса: проектирование, согласования, заключение договоров, закупки, производство работ. Смета это главный стержень, скрепляющий всю конфигурацию строительного проекта. Вытащи этот стержень и вся конфигурация рассыплется, а, как следствие, заказчик заплатит массу лишних денег. Обыкновенно, начинающие застройщики знают только одну функцию сметы – расчет цены подрядного договора. Часто люди думают: «Зачем нужна смета? Ведь мне, заказчику нужно лишь выбрать хорошего подрядчика и уторговаться по цене». Конечно, можно действовать и так. Одновременно, нужно знать: чем больше функций сметы вы используете, чем детальнее составлена смета, тем больше вы сэкономите, тем меньше будет у вас головной боли. Функции сметы Смета выполняет три функции:

1. инструмент контрактования;
2. инструмент разрешения конфликтов;
3. инструмент оптимизации бюджета;

Начнем с первой функции, возникающей при контрактовании. Есть разные способы ведения строительных работ: можно все работы выполнять самостоятельно, вместе с друзьями или родственниками. Можно нанимать разные бригады и самому командовать на стройке в ежедневном режиме. В этих двух случаях, сметы практически не особо нужны, в лучшем случае стр. 2 из 5 для составления прогнозного бюджета, сколько денег вам придется потратить до завершения всех работ. В большинстве случаев застройщик нанимает главную подрядную фирму для выполнения основных строительных работ: фундамент, стены, крыша и т.д., плюс нанимает специализированные фирмы для выполнения инженерных работ: скважина, канализация, газ, отопление и т.д. Именно в этом случае, смета становится просто необходимой. Во-первых, смета дает арифметический расчет цены. Кстати, здесь дело не просто в арифметике, а в концептуальной договоренности с подрядчиком - как вы будете определять цену договора: по понятиям или по арифметике, т.е. по смете. Если вы договорились работать по арифметике, то у вас появляется инструмент для управления ценой. В процессе переговоров перед подписанием контракта можно и нужно пройтись по каждой позиции сметы. Выверить расчеты, проверить расценки, искать более дешевые варианты. Когда смета, как арифметика, выверена, можно возвращаться к понятиям и вести разговор о скидках.

Вторая функция сметы связана с урегулированием конфликтов уже в ходе ведения строительных работ. Я лично наблюдал немалое количество случаев, когда заказчик и подрядчик начинают спорить на середине стройки.

Типичный случай, заказчик передает архитектурный проект подрядчику, и думает, что подрядчик должен выполнить все работы, обозначенные в проекте. Все подрядчики так не думают. Заказчик приезжает на стройку, видит, что каких-то элементов (крыльцо, подшивка и т.п.) нет и начинается «понятийный» разбор, почему. Обыкновенные слова заказчика: «я точно помню, мы об этом договаривались». Подрядчик утверждает обратное: договоренности не было. Так как всем людям свойственно забывать детали, а помнить лишь выгодное им, то такой спор может длиться очень долго. Если сметы нет, то результат разбора будет определяться «крутизной» - кто, кого передавит. Если же эти работы обозначены в письменном документе, то предмета спора просто нет. Если работы есть в смете. то подрядчик обязан выполнить. Если работ нет в смете, а заказчик хочет, чтобы подрядчик их выполнил, то заказчик должен доплатить.

Кроме того, нужно учитывать, что ни одна стройка не реализуется строго по проекту. Всегда вносятся какие-то технические изменения, либо по инженерной необходимости, либо вследствие проектных ошибок, либо просто застройщик увидел «вживую» результаты и захотел быстро изменить проект. Чем больше проект, тем больше будет изменений. Иногда эти технические изменения приводят к уменьшению или увеличению сметы на сумму до 30% от первоначально обозначенной цены договора.

Если у застройщика не было сметы, то пересчет этих изменений становится просто мукой, что вычитать, а что прибавлять, согласится ли подрядчик с такими расчетами. Лишь при наличии сметы и договоренности об использовании «сметной арифметики» подобные изменения легко пересчитываются.

Третья функция сметы позволяет оптимизировать проект строительства дома, причем речь не идет лишь о стоимости закупаемых материалов, цемент, кирпич и т.п. Приведу простой факт: допустим есть лимит средств, скажем 3 млн рублей. В зависимости, от задуманной планировки дома, тип строительных конструкций, тех же материалов, стоимости работ на выходе проекта может получиться дом в 200 кв. м, а может лишь в 100 кв.м. Если воспользоваться математическим языком, то можно сказать, что задача оптимизации бюджета относится к многопараметрическим задачам.

При строительстве дома есть десятки параметров, которые можно изменять, причем в большинстве случаев уменьшение одного параметра вызывает увеличение другого параметра. В силу этого оптимизация строительного бюджета становится весьма не простым делом и именно поэтому в рамках данной статьи не рассматривается. Скажу лишь, что без сметы оптимизация невозможна в принципе.